เทคนิคกู้ซื้อบ้านอย่างไรให้ผ่านฉลุยในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น และวิธีเคลียร์หนี้ให้หมดไว

ความฝันที่อยากจะมีบ้านหรือคอนโดเป็นของตัวเองสักหลัง ถือเป็นเป้าหมายใหญ่ในชีวิตของใครหลายคน แต่เมื่อมองมาที่ความเป็นจริงในปัจจุบันที่สภาพเศรษฐกิจมีความผันผวนสูง เราต้องเผชิญกับสถานการณ์ดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้การขอสินเชื่อกับธนาคารดูเป็นเรื่องที่ยากและท้าทายกว่าในอดีต ธนาคารต่างๆ เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้นเพื่อป้องกันหนี้เสีย แต่ถึงอย่างนั้นก็ไม่ได้แปลว่าความฝันของคุณจะเป็นไปไม่ได้ครับ หากเรามีการวางแผนที่รัดกุมและรู้ เทคนิคกู้ซื้อบ้าน ที่ถูกต้อง เราก็สามารถเตรียมโปรไฟล์ของเราให้โดดเด่นเข้าตาธนาคารได้ การเตรียมตัวตั้งแต่เนิ่นๆ จะช่วยลดความกดดัน ลดความเสี่ยงในการถูกปฏิเสธ และทำให้การสานฝันเรื่องบ้านของคุณเป็นเรื่องที่ง่ายขึ้นและจับต้องได้จริงครับ

เตรียมตัวให้เป๊ะ เช็กสุขภาพการเงินให้พร้อมรับมือยุคดอกเบี้ยบ้านแพง

ก่อนที่คุณจะตัดสินใจเดินเข้าไปยื่นเอกสารที่ธนาคาร สิ่งแรกและสิ่งสำคัญที่สุดคือการหันกลับมา “เอกซเรย์” สุขภาพทางการเงินของตัวเองเสียก่อนครับ ลองจินตนาการว่าธนาคารคือเพื่อนที่คุณกำลังจะไปขอยืมเงินก้อนใหญ่ เขาต้องอยากมั่นใจว่าคุณมีกำลังพอที่จะคืนเงินเขาได้ทุกเดือนโดยไม่เดือดร้อน ยิ่งในยุคที่ ดอกเบี้ยบ้านแพง แบบนี้ ค่างวดในแต่ละเดือนอาจจะสูงกว่าที่ประเมินไว้ตอนแรก ดังนั้น หากคุณอยากให้การยื่นเอกสารครั้งนี้ กู้ซื้อบ้านผ่านง่าย แบบม้วนเดียวจบ คุณต้องทำให้ธนาคารเห็นว่าคุณมีความมั่นคง มีรายได้ที่สม่ำเสมอ และมีวินัยทางการเงินที่ยอดเยี่ยม ซึ่งเราสามารถเตรียมความพร้อมได้ง่ายๆ ผ่าน 2 ปัจจัยหลักที่ธนาคารใช้เป็นเกณฑ์ตัดสินใจครับ

คำนวณสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ให้เป็นและไม่เกินลิมิต

สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ หรือที่เรียกกันว่า DSR (Debt Service Ratio) คือตัวเลขชี้ชะตาว่าคุณจะกู้ผ่านหรือไม่ อธิบายง่ายๆ คือ ธนาคารจะดูว่าในแต่ละเดือน คุณมีรายได้เข้ามาเท่าไหร่ และต้องจ่ายหนี้เดิมที่มีอยู่เท่าไหร่ โดยปกติแล้ว ธนาคารจะกำหนดให้เรามีหนี้รวมทั้งหมด (รวมค่างวดบ้านใหม่ที่กำลังจะกู้) ไม่เกิน 40-50% ของรายได้ต่อเดือนครับ ยกตัวอย่างเช่น หากคุณมีเงินเดือน 30,000 บาท คุณควรมีภาระหนี้รวมไม่เกิน 15,000 บาทต่อเดือน สมมติว่าตอนนี้คุณผ่อนรถ 8,000 บาท และผ่อนบัตรเครดิตอีก 2,000 บาท เท่ากับว่าคุณมีหนี้แล้ว 10,000 บาท คุณจะเหลือพื้นที่ให้ผ่อนบ้านได้อีกแค่ 5,000 บาทต่อเดือน ซึ่งอาจจะไม่พอกับราคาบ้านที่คุณอยากได้ ดังนั้น เทคนิคคือ ก่อนยื่นกู้ประมาณ 3-6 เดือน คุณควรพยายามเคลียร์หนี้ก้อนเล็กๆ อย่างบัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคลให้หมดเสียก่อน เพื่อขยายพื้นที่ DSR ของคุณให้กว้างขึ้นนั่นเองครับ

ปั้นคะแนนเครดิต (Credit Scoring) ให้สวยหรูและเดินบัญชีให้เป๊ะ

อีกหนึ่งด่านอรหันต์คือการเช็กประวัติเครดิตบูโร (National Credit Bureau) หลายคนเข้าใจผิดว่าเครดิตบูโรคือแบล็กลิสต์ แต่จริงๆ แล้วมันคือ “สมุดพก” ที่บันทึกพฤติกรรมการจ่ายหนี้ของคุณทั้งหมดต่างหากครับ ธนาคารจะดูว่าในอดีตคุณจ่ายหนี้ตรงเวลาไหม จ่ายเต็มจำนวนหรือจ่ายแค่ขั้นต่ำ หรือเคยเบี้ยวหนี้หรือเปล่า เทคนิคการสร้างประวัติให้สวยหรูคือ คุณต้องรักษาเครดิตให้ใสสะอาด จ่ายหนี้ให้ตรงเวลาเป๊ะๆ ทุกงวด ห้ามล่าช้าเด็ดขาด และที่สำคัญคือในช่วง 6 เดือนก่อนยื่นกู้บ้าน พยายามงดการสร้างหนี้ก้อนใหม่ทุกชนิด ไม่ว่าจะเป็นการผ่อนโทรศัพท์ 0% หรือการกดเงินสดมาใช้ เพราะธนาคารอาจมองว่าคุณกำลังมีปัญหาเรื่องสภาพคล่องทางการเงิน นอกจากนี้ สำหรับคนที่ไม่มีสลิปเงินเดือน การเดินบัญชี (Statement) ให้มีเงินเข้าอย่างสม่ำเสมอและมีเงินเหลือติดบัญชีทุกเดือน ก็เป็นการโชว์วินัยทางการเงินที่ช่วยบวกคะแนนให้คุณได้มากเลยทีเดียวครับ

ได้บ้านมาแล้ว ต้องรู้วิธีจัดการหนี้ให้หมดไว ไม่ต้องทนผ่อนจนแก่

เมื่อคุณผ่านด่านอรหันต์จนธนาคารอนุมัติสินเชื่อและได้กุญแจบ้านมาครอบครองแล้ว ภารกิจต่อไปที่สำคัญไม่แพ้กันคือ “การบริหารหนี้” ครับ สัญญากู้บ้านส่วนใหญ่มักจะยาวนานถึง 30 ปี ซึ่งถ้าคุณผ่อนไปเรื่อยๆ ตามที่ธนาคารกำหนด ดอกเบี้ยที่คุณจ่ายรวมทั้งหมดอาจจะเกือบเท่าราคาบ้านอีกหลังเลยทีเดียว! แต่ข่าวดีคือเรามีวิธีแฮ็กระบบนี้ครับ เคล็ดลับแรกคือ “การโปะ” หรือการจ่ายเงินค่างวดเพิ่มจากที่ธนาคารกำหนด เช่น ธนาคารให้ผ่อนเดือนละ 10,000 บาท หากคุณจ่ายเพิ่มเป็น 12,000 บาท เงิน 2,000 บาทที่เกินมาจะไปตัด “เงินต้น” แบบเต็มๆ 100% ซึ่งเมื่อเงินต้นลดลง ดอกเบี้ยในเดือนถัดไปก็จะลดลงตามไปด้วย เพียงแค่คุณโปะเพิ่มเดือนละ 10-20% หรือนำเงินโบนัสประจำปีมาโปะ คุณอาจจะผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นเป็นสิบปีเลยครับ และอีกหนึ่งเทคนิคที่ห้ามลืมเด็ดขาดคือ การทำ “รีไฟแนนซ์ (Refinance)” หรือ “รีเทนชัน (Retention)” ทุกๆ 3 ปี เพื่อขอลดอัตราดอกเบี้ยให้ถูกลง ซึ่งจะช่วยให้คุณประหยัดเงินค่าดอกเบี้ยไปได้หลักแสนบาทเลยทีเดียวครับ